Como passar o ponto comercial com segurança
Passar o ponto é transferir o direito de ocupar um imóvel comercial alugado, quase sempre junto com as instalações. O valor que o novo inquilino paga é o "passe" ou as "luvas". Veja como calcular, o que a lei exige e como fechar sem dor de cabeça.
Quanto vale o passe de um ponto comercial
Não existe tabela oficial. O passe costuma ser a soma de três partes:
| Parte | O que é | Como estimar |
|---|---|---|
| Instalações e equipamentos | Reforma, exaustão, câmara fria, balcões, móveis: tudo o que fica no imóvel | Quanto custaria montar hoje, descontado o desgaste pelo tempo de uso |
| Economia no aluguel | Quando o aluguel atual está abaixo do que o dono cobraria de um inquilino novo | A diferença mensal vezes os meses que faltam de contrato, trazida a valor presente |
| Localização | Esquina, fachada, fluxo de pessoas, vagas, alvará já aprovado para o ramo | No mercado, costuma ser negociada em número de aluguéis, e vale mais quando o contrato é longo e renovável |
Se o aluguel atual está acima do mercado ou faltam poucos meses de contrato sem direito de renovar, o passe cai bastante: o comprador corre o risco de perder o ponto logo depois de pagar.
O que a Lei do Inquilinato diz sobre o repasse
- O dono do imóvel tem de concordar. A cessão do contrato e a sublocação dependem de consentimento prévio e por escrito do locador (Lei 8.245/1991). Confira também o que o seu contrato diz sobre isso.
- Renovação garantida vale dinheiro. O inquilino comercial pode renovar o aluguel na Justiça, pela ação renovatória, quando o contrato é escrito, por prazo determinado, soma 5 anos ou mais e o mesmo ramo funciona ali há pelo menos 3 anos.
- Prazo para pedir a renovação: entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato. Perder esse prazo tira o direito.
- Garantia do novo inquilino. O dono do imóvel vai pedir fiador, seguro-fiança ou caução de quem entra. Combine isso antes de fechar o valor do passe.
Passo a passo para passar o ponto
- Leia o contrato de aluguel. Veja prazo restante, reajuste, multa, regras para cessão e se há direito de preferência.
- Converse com o dono do imóvel antes de anunciar. Saber que ele aceita a troca, e em que condições, evita perder o comprador no fim.
- Liste o que fica no ponto, com fotos e estado de conservação. Separe o que é do imóvel e o que é seu.
- Defina o valor do passe pelas três partes acima.
- Anuncie sem expor o endereço, só com bairro, área, aluguel e o que acompanha.
- Selecione o interessado e confirme que ele tem a garantia que o dono do imóvel exige.
- Assine os documentos e entregue as chaves só depois do pagamento combinado.
O valor do passe sai em minutos no valuation online. O anúncio mostra bairro, área e aluguel, sem o endereço. Cada interessado assina o termo de sigilo na hora e passa pela triagem, e a proposta chega por escrito, pela plataforma.
Documentos do repasse
- Contrato de cessão do ponto entre você e o novo inquilino: valor do passe, forma de pagamento, lista do que fica no imóvel e data de entrega.
- Anuência do dono do imóvel por escrito, ou um novo contrato de aluguel em nome de quem entra.
- Termo de entrega do imóvel e das instalações, com fotos.
- Encerramento ou transferência das contas de consumo (luz, água, gás, internet) e, se for o caso, das licenças.
O modelo grátis de contrato de compra e venda de estabelecimento já traz a cláusula de anuência do dono do imóvel e a lista do que fica no ponto.
Erros comuns ao passar o ponto
- Fechar com o comprador antes de falar com o dono do imóvel.
- Deixar o contrato chegar perto do fim sem pedir a renovação no prazo.
- Entregar as chaves antes de receber ou sem garantia nas parcelas.
- Cobrar pelo que você investiu, e não pelo que o ponto vale hoje para quem chega.
Perguntas frequentes
O dono do imóvel precisa concordar com o repasse?
Sim. Pela Lei do Inquilinato, a cessão do contrato de aluguel e a sublocação dependem de consentimento prévio e por escrito do locador. Sem isso, o novo inquilino não tem garantia de ficar no imóvel.
Quanto cobrar pelo ponto?
O passe costuma somar o valor do que fica montado no imóvel, a economia de um aluguel abaixo do mercado e o valor da localização. O valuation online calcula essa conta para pontos comerciais.
O que é a ação renovatória?
É o direito do inquilino comercial de renovar o aluguel na Justiça, mesmo que o dono do imóvel não queira. Vale quando o contrato é escrito, por prazo determinado, soma 5 anos ou mais e o mesmo ramo funciona ali há pelo menos 3 anos. O pedido tem de ser feito entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato.
Passar o ponto é o mesmo que vender a empresa?
Não. No repasse do ponto, o comprador fica com o imóvel alugado e, em geral, com as instalações. A empresa (CNPJ) pode continuar sendo sua ou ser encerrada. Se o comprador também levar a operação, a clientela e a marca, é uma venda do estabelecimento.
Posso anunciar o ponto sem mostrar o endereço?
Pode. No Balcão de Empresas, o anúncio mostra bairro, área, aluguel e o que acompanha, e o endereço só é passado para quem passar pela triagem.
Este guia tem caráter informativo e não substitui a orientação do seu advogado e do seu contador.